Crédito hipotecario de la banca continúa estancado; expectativa es de crecimiento moderado
El mercado de crédito hipotecario en México atraviesa un periodo de ajuste marcado por el estancamiento de la banca comercial y señales incipientes de estabilización, según reveló el Informe Situación Inmobiliaria de BBVA México correspondiente al primer semestre de 2026.
Durante los primeros seis meses del año, las instituciones bancarias comerciales otorgaron 43,500 créditos para adquisición de vivienda, lo que representa una contracción anual de 2.4%. El saldo total de este sector alcanzó 112,000 millones de pesos, con una reducción de 4.8% respecto al año anterior. El monto promedio de los financiamientos disminuyó de 2.64 millones a 2.57 millones de pesos.
Este desempeño contrasta con el año previo, cuando la banca comercial colocó aproximadamente 236,000 millones de pesos en créditos hipotecarios durante 2025. A pesar de la caída en volumen, el sector mantiene indicadores de salud financiera sólidos: el índice de morosidad de la cartera vencida se ubicó en 3.11% al primer trimestre de 2026, cifra considerada saludable por los analistas del sector y sin señales de riesgo sistémico.
Organismos públicos impulsan el mercado
En contraste con la banca comercial, los institutos públicos mostraron dinamismo. El Infonavit y el Fovissste otorgaron en conjunto 181,100 créditos hipotecarios para adquisición durante el primer semestre, un crecimiento de 2.4% anual. El monto total superó los 137,500 millones de pesos, con un incremento de 5.1%, y un monto promedio de 760,000 pesos por crédito, 2.6% superior al año anterior.
El Fovissste aprobó para 2026 un programa de crédito que prevé el otorgamiento de 42,768 financiamientos, de los cuales 30,796 corresponden a créditos hipotecarios, con un presupuesto total estimado de 35,497 millones de pesos. Esta cifra subraya el papel preponderante de los organismos públicos en el mercado habitacional mexicano.
De hecho, los datos revelan que los organismos públicos concentraron el 80.6% de los créditos hipotecarios para adquisición de vivienda en el primer semestre de 2026, mientras que la banca comercial representó apenas el 19.4% del total.
El Infonavit, por su parte, ofrece montos máximos de crédito que rondan aproximadamente 2.9 millones de pesos, aunque el monto real que recibe cada trabajador depende de su salario integrado y los puntos acumulados, requiriendo un mínimo de 1,080 puntos para ser elegible.
Tasas en descenso, pero asequibilidad en riesgo
El informe de BBVA señala expectativas de crecimiento hipotecario moderado para el cierre de 2026. Las perspectivas para 2027 dependerán de que el aumento de proyectos inmobiliarios se traduzca efectivamente en vivienda terminada y disponible para los compradores.
Aunque la mejora de los ingresos laborales y la reducción gradual de las tasas de interés favorecen la demanda, la posibilidad de adquirir vivienda continúa siendo el principal obstáculo. El salario mínimo general en México para 2026 se estableció en 315.04 pesos diarios (9,582.47 pesos mensuales), con un incremento del 13% respecto a 2025, según la Comisión Nacional de los Salarios Mínimos.
Las tasas hipotecarias de la banca comercial se ubicaron en un rango entre 8.85% y 12.5% anual durante 2026, con un Costo Anual Total (CAT) promedio de entre 10.7% y 13.8%, según diferentes fuentes del sector financiero.
Sin embargo, el incremento anual real de 7.3% en los precios de la vivienda representa un desafío significativo para miles de familias. Según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el precio promedio de la vivienda adquirida mediante crédito hipotecario alcanzó 1.9 millones de pesos durante el segundo trimestre de 2026.
La calificadora Fitch proyecta que los precios de la vivienda en México aumentarían entre 7% y 8% durante 2026, impulsados por el desequilibrio entre una oferta limitada y una demanda resiliente. Los altos costos de construcción continúan restringiendo el desarrollo de nuevos proyectos, lo que perpetúa la escasez de unidades disponibles.
El precio por metro cuadrado alcanzó 31,631 pesos en marzo de 2026, con un incremento anual de 3.9%, según el Indicador de Precios de Vivienda (Inbaprevi) de Banorte, lo que ofrece una perspectiva adicional sobre la evolución del mercado inmobiliario.
Concentración geográfica persistente
El análisis de BBVA revela que la distribución geográfica de los créditos hipotecarios bancarios permanece altamente concentrada. Las tres principales zonas metropolitanas del país —Ciudad de México con el Estado de México, Jalisco y Nuevo León—, junto con Querétaro, agruparon el 52.8% de los nuevos créditos hipotecarios otorgados en el primer semestre.
Un segundo grupo conformado por Guanajuato, Chihuahua, Quintana Roo, Yucatán, Baja California y Puebla concentró el 22.6% de los financiamientos. Un tercer conjunto de estados que incluye a Sinaloa, Sonora, Coahuila, Veracruz, San Luis Potosí, Aguascalientes y Michoacán representó el 18.3% del total.
Las 14 entidades restantes —Morelos, Hidalgo, Tamaulipas, Nayarit, Baja California Sur, Colima, Guerrero, Durango, Tabasco, Chiapas, Zacatecas, Oaxaca, Campeche y Tlaxcala— sumaron apenas alrededor de 5,800 créditos en conjunto.
Según el informe, estos mercados de menor escala no necesariamente carecen de demanda habitacional, sino que enfrentan limitaciones estructurales relacionadas con los niveles de ingreso, la formalidad laboral, el precio de la vivienda y la profundidad del sistema financiero local, factores que restringen el volumen potencial de originación crediticia.
Esta distribución confirma que el mercado hipotecario bancario no se reparte de manera proporcional entre las 32 entidades federativas, sino que depende en gran medida de un conjunto limitado de zonas metropolitanas y corredores económicos con mayor población formalmente empleada, disponibilidad de vivienda y capacidad para acceder al financiamiento bancario.
